Co wchodzi w skład wykończenia mieszkania?

Redakcja 2024-09-20 11:13 / Aktualizacja: 2026-02-04 06:12:10 | Udostępnij:

Odbierając klucze do mieszkania w stanie deweloperskim, stajesz przed pustymi przestrzeniami z surowymi ścianami i podłogami, zastanawiając się, co dokładnie wykonał deweloper, a co wymaga twoich dalszych nakładów pracy i środków. Standard deweloperski obejmuje przede wszystkim tynki na ścianach i sufitach, wylewki samopoziomujące na podłogach oraz ukryte instalacje elektryczne i hydrauliczne – w tym punkty przyłączeniowe dla prądu, wody, kanalizacji i ogrzewania, gotowe do podłączenia armatury i urządzeń. W tym artykule szczegółowo rozbijemy te elementy na czynniki pierwsze, wyjaśniając ich zakres, jakość wykonania oraz typowe niedociągnięcia, co pozwoli ci precyzyjnie oszacować koszty wykończenia, uniknąć ukrytych pułapek i świadomie zaplanować kolejne kroki, takie jak malowanie, układanie podłóg czy montaż sanitariów. Dzięki temu zyskasz pełną kontrolę nad budżetem i terminami, transformując surową przestrzeń w wymarzone wnętrze bez nieprzyjemnych niespodzianek.

Co Wchodzi W Skład Wykończenia Mieszkania

Tynki ścian w wykończeniu mieszkania

Tynki ścian to podstawa stanu deweloperskiego, pokrywająca wszystkie powierzchnie wewnętrzne równą warstwą gipsu lub cementowo-wapienną mieszanką. Deweloper stosuje je maszynowo dla precyzji, osiągając grubość 1-1,5 cm po wyschnięciu. Taka powierzchnia jest gładka, gotowa pod malowanie lub tapetowanie, bez widocznych nierówności powyżej 2 mm na metr. Proces obejmuje gruntowanie podłoża, nakładanie dwóch warstw i szlifowanie, co trwa zwykle 2-3 dni na standardowe 50 m². Dzięki temu unikasz remontu strukturalnego, skupiając się na dekoracji.

Podział na tynki gipsowe i cementowe zależy od wilgotności pomieszczenia – gipsowe w pokojach dla lepszej przyczepności farb, cementowe w łazienkach ze względu na odporność na wodę. Gips absorbuje wilgoć, regulując mikroklimat, podczas gdy cementowa warstwa chroni przed pleśnią. W stanie deweloperskim tynki kończą się na szpachlowaniu narożników taśmą zbrojącą, co wzmacnia krawędzie. Grubość reguluje norma PN-EN 13914, zapewniając trwałość na lata. Wybór materiału wpływa na późniejsze koszty malowania – gips wymaga mniej gruntów.

Rodzaje tynków i ich zastosowanie

  • Tynk gipsowy maszynowy: idealny do suchych pomieszczeń, szybki w aplikacji, niska chłonność.
  • Tynk cementowo-wapienny: dla kuchni i łazienek, paroprzepuszczalny, odporny na zarysowania.
  • Tynk akrylowy: rzadziej w deweloperce, ale stosowany w wilgotnych strefach dla elastyczności.

Tynkowanie obejmuje też obróbkę otworów okiennych i drzwiowych, z listwami PCV dla prostych krawędzi. Po wyschnięciu, zwykle po 14 dniach, powierzchnia osiąga 100% wytrzymałości. Deweloperzy często stosują tynki o klasie C2 według normy, gwarantując minimalne pęknięcia. To etap, który decyduje o jakości ścian – nierówny tynk podnosi koszty szpachlowania o 20-30%. Zawsze sprawdzaj wilgotność przed odbiorem, bo nadmiar wody opóźnia prace.

Więcej inspiracji na temat mozaiki w kontekście wykończeń ścian znajdziesz na stronie www.itynki.pl.

Wylewki podłogowe w stanie deweloperskim

Wylewki podłogowe w stanie deweloperskim to warstwa samopoziomująca lub anhydrytowa na betonie konstrukcyjnym, o grubości 4-6 cm, gotowa pod dowolne okładziny. Deweloper wykonuje je po instalacjach, zapewniając płaskość poniżej 2 mm na 2 m. Proces zaczyna się od zagruntowania, potem wylewanie masy i zacieranie zacieraczką mechaniczną. Czas schnięcia to 3-4 tygodnie, po czym podłoga jest stabilna pod panele czy płytki. To kluczowy element, bo błędy tu generują koszty prostowania nawet 50 zł/m².

Porównanie rodzajów wylewek

Anhydrytowe wylewki przewyższają cementowe przewodnictwem ciepła, idealne pod ogrzewanie podłogowe – ciepło rozchodzi się równomiernie w 20% szybciej. Cementowe są tańsze, ale cięższe, obciążając stropy o 50 kg/m² więcej. Samopoziomujące stosuje się na istniejących podłogach, korygując nierówności do 10 mm. W deweloperce normą jest klasa CT-C30-F4, wytrzymująca obciążenia 3000 kg/m². Wybór zależy od planowanego wykończenia – pod płytki anhydryt minimalizuje pęknięcia fug.

Przygotowanie pod wylewkę obejmuje separację folią z pianki PE, zapobiegającą mostkowaniu wilgoci. Po wylaniu masa twardnieje chemicznie, osiągając wytrzymałość po 7 dniach na chodzenie. Deweloperzy mierzą wilgotność CM <2% przed odbiorem, co pozwala na natychmiastowe układanie paneli. Błędy w poziomie podnoszą koszty podkładów wyrównujących. Zawsze żądaj protokołu pomiarów – to podstawa sporu.

Wylewki zbrojone siatką fiberglassową wytrzymują skurcz bez rys, szczególnie w dużych przestrzeniach powyżej 40 m². Dla ogrzewania podłogowego dodaje się rurki w pętli, zatopione 3 cm pod powierzchnią. Koszt instalacji to 80-120 zł/m², wliczony w stan deweloperski. Po 28 dniach podłoga jest gotowa na 100% obciążeń. To etap definiujący trwałość posadzki na dekady.

Instalacje elektryczne pod tynkiem

Instalacje elektryczne w stanie deweloperskim to puszka z punktami w ścianach i suficie, z przewodami ukrytymi w bruzdach pod tynkiem. Deweloper zakłada standardowo 1 punkt na 1,5 m² ściany, w tym gniazda, włączniki i oświetlenie. Przewody 2,5 mm² dla gniazd, 1,5 mm² dla światła, w rurkach karbowanych dla łatwego dojazdu. Punkty są oznaczone, gotowe pod aparaturę – bez podłączania. To pozwala zaplanować układ pod swoje potrzeby, oszczędzając 30% na przeróbkach.

Standardowe punkty elektryczne

  • Gniazda: co 1,2 m w kuchni, 2 m w pokojach, podwójne przy TV.
  • Włączniki: przy drzwiach, serie schodowe w korytarzach.
  • Oświetlenie: punkty centralne i kinkiety w łazienkach.
  • Internet/RTV: puste rurki na ścianie zewnętrznej.

Bruzdowanie frezarką diamentową zapewnia głębokość 2,5 cm, chroniąc przewody przed uszkodzeniem. Po pociągnięciu kabli następuje test ciągłości obwodów miernikiem. Norma PN-HD 60364 wymaga rozdzielnicy z 12-16 grupami, zabezpieczoną RCD 30 mA. W deweloperce instalacja kończy się na zaciskach – podłączenie to twoja praca. To etap krytyczny dla bezpieczeństwa, bo błędy grożą zwarciami.

Dla dużych mieszkań powyżej 80 m² deweloper dodaje obwody dedykowane AGD, z prądem 16A. Przewody miedziane klasy H07V-U gwarantują niskie spadki napięcia poniżej 3%. Po otynkowaniu punkty są wypuszczone 10 cm, z kołkami dystansowymi. Zawsze sprawdzaj schemat as-built przy odbiorze – bez niego trudno o zmiany. Instalacja pod tynkiem minimalizuje widoczne kable, zachowując estetykę.

W łazienkach stosuje się puszki IP44 wodoodporne, oddalone 60 cm od podłogi. Dla oświetlenia LED przygotowuje się transformatory w suficie. Całość testowana na 500V izolacji. To solidna baza, na której budujesz inteligentny dom bez burzenia ścian.

Instalacje hydrauliczne w mieszkaniu

Instalacje hydrauliczne pod tynkiem obejmują piony i poziomy z punktami na umywalki, WC, prysznic i kuchnię, wykonane z rur PEX-AL-PEX lub PP. Deweloper montuje kolektory z zaworami, gotowe pod podłączenie armatury. Średnica 16-20 mm dla zimnej wody, 25 mm dla ciepłej, z izolacją termiczną. Punkty wypuszczone z izolacją antywibracyjną. To pozwala na elastyczne aranżacje, bez kucia płytek.

Elementy instalacji hydraulicznej

  • Piony: stalowe lub miedziane w szachtach, z zasuwami odcinającymi.
  • Kolektory: 6-10 obiegów na łazienkę, z manometrami.
  • Odwodnienie: rury PCV ø110 mm do podłogi, syfony w punktach.
  • Ciepła woda: podgrzewacz centralny lub przygotowanie pod bojler.

Presja wody testowana na 10 bar, bez przecieków po 24h. Rury zaciskane tulejami mosiężnymi, odporne na 95°C. W kuchni punkty na zlew i zmywarkę, z filtrem siatkowym. Norma PN-EN 806 reguluje spadki 1:50 dla kanalizacji. To etap zapewniający higienę bez awarii.

W łazienkach odpływy podłogowe z syfonem butelkowym, gotowe pod prysznic bez brodzika. Dla ogrzewania podłogowego rurki PERT w pętli 100 m. Izolacja pianką PE zapobiega kondensacji. Po otynkowaniu punkty zabezpieczone zatyczkami. Zawsze mierz ciśnienie przy odbiorze – poniżej 2 bar sygnalizuje problemy.

Instalacja gazowa, jeśli planowana, kończy się na puszce z zaworem. Całość oznakowana schematem w rozdzielni. To fundament komfortu, skalowalny pod rozbudowę.

Sufity w wykończeniu deweloperskim

Sufity w stanie deweloperskim to zazwyczaj surowy beton lub płyty gipsowo-kartonowe na stelażu, otynkowane lub z siatką zbrojącą. Wysokość netto 2,6-2,8 m, bez lamp, gotowe pod montaż. W blokach beton surowy zbrojony, wylewkami poziomowanymi. Proces obejmuje oczyszczenie i gruntowanie przed tynkiem akustycznym. To pozwala na swobodny projekt oświetlenia bez obniżania pomieszczenia.

Gips-karton na wieszakach regulowanych redukuje hałas o 40 dB, idealny w hałaśliwych lokalizacjach. Montaż na taśmach akustycznych eliminuje mostki dźwiękowe. Tynkowanie sufitu maszyną osiąga gładkość klasy A. Czas schnięcia 7-10 dni. W deweloperce unika się obniżeń, zachowując proporcje pokoju.

Metody wykończenia sufitów

  • Surowy beton: tynk cementowy, najtańszy, trwały.
  • GK na stelażu: lekki, łatwy w przeróbce, izolowany.
  • Tynk maszynowy: gładki, bezszwowy, pod malowanie.

Wklęsłości i nierówności powyżej 5 mm korygowane masą szpachlową. Dla hal GK dodaje się taśmy uszczelniające fugi. Test na wilgoć <4%. To baza pod LED-owe listwy czy gipsowe profile dekoracyjne.

Sufity napinane rzadko w deweloperce, ale przygotowanie pod nie to puste przestrzenie. Zbrojenie siatką zapobiega odpadaniu w wilgotnych warunkach. Wysokość krytyczna dla poczucia przestrzeni – sprawdź przy odbiorze niwelatorem.

Stolarka okienna w stanie surowym

Stolarka okienna w stanie deweloperskim to profile PCV lub aluminiowe z szybami 4/16/4 Ug=1,1 W/m²K, z uszczelkami i klamkami. Montaż na kotwach mechanicznych, z pianką PU i taśmami paroszczelnymi. Okna dwuskrzydłowe z naświetlem, otwierane na oścież lub rozwierno-obrotowe. Parapety zewnętrzne z blachy, wewnętrzne surowe. To zapewnia izolację termiczną, redukując straty ciepła o 30%.

Współczynnik przenikania ciepła spełnia WT 2021, z okuciami weeke. Uszczelki EPDM na 20 lat szczelności. Montaż z poziomnicą laserową, szczelina dylatacyjna 1 cm. W deweloperce okna foliowane ochronnie. Sprawdź szczelność dymem przy odbiorze.

Typowe okna w deweloperce

  • PCV 6-komorowe: ekonomiczne, Ug=0,8 po Ug.
  • Aluminiowe: cieplejsze, z przegrodami termicznymi.
  • Balkonowe: drzwi HST lub PSK, z progiem 2 cm.

Na balkonach rolety zewnętrzne w skrzynkach, zaciemniające 90%. Wymiana szyb na energooszczędne możliwa bez demontażu. To element podnoszący wartość mieszkania o 10%.

Okucia z mikrowentylacją zapobiegają kondensacji. Folia ochronna usuń po 14 dniach. Solidna baza pod dekoracyjne parapety drewniane.

Drzwi zewnętrzne w wykończeniu

Drzwi zewnętrzne w wykończeniu deweloperskim to stalowe lub aluminiowe o klasie 6 wg PN-EN 14351, z wkładem antywłamaniowym RC2. Grubość 80 mm, z 3 zawiasami regulowanymi i zamkiem haczykowym. Wykończenie foliowane lub malowane proszkowo, z wizjerem i matą. Montaż w ościeżnicy murowanej, z uszczelkami trzyszybowymi. Izolacyjność Rd=32 dB, co tłumi hałas uliczny.

Kolory standard: biały lub antracyt, z klamką ze stali nierdzewnej. Próg termiczny aluminiowy, obniżony dla wózków. Test na 100 tys. cykli otwierania. W deweloperce drzwi z samozamykaczem hydraulicznym opcjonalnie. To brama bezpieczeństwa, z certyfikatem ogniowym EI30.

Cechy drzwi zewnętrznych

  • Zamek: 5-punktowy, z kodem awaryjnym.
  • Izolacja: PUR o gęstości 40 kg/m³.
  • Wypełnienie: plastra miodu lub pianka.

Dylatacja wokół drzwi 1-2 cm, wypełniona silikonem. Regulacja zawiasów po montażu. Sprawdź luzy poniżej 3 mm przy odbiorze. To trwały element, odporny na warunki zewnętrzne przez dekady.

Pytania i odpowiedzi: Co wchodzi w skład wykończenia mieszkania

  • Co wchodzi w skład wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim?

    Wykończenie w stanie deweloperskim obejmuje podstawowe prace takie jak: wylewki betonowe na podłogach, tynki gipsowe na ścianach i sufitach, podciągnięcie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej oraz grzewczej do punktów odbioru. Nie zawiera ono jednak elementów wykończeniowych jak farba, podłogi czy armatura.

  • Czy stan deweloperski obejmuje malowanie ścian i układanie podłóg?

    Nie, standardowe wykończenie deweloperskie nie przewiduje malowania ścian, tapetowania ani układania okładzin podłogowych czy ściennych. Są to prace pozostawione inwestorowi, co pozwala na indywidualne dopasowanie wykończenia.

  • Jakie instalacje są zazwyczaj przygotowane w mieszkaniu deweloperskim?

    Instalacje podtynkowe obejmują: punkty elektryczne z przewodami pod gniazdka i włączniki (bez osprzętu), punkty wodno-kanalizacyjne w łazience i kuchni, instalację grzewczą oraz wentylację. Gaz jest podłączany do punktów odbioru, jeśli dotyczy.

  • Jak ocenić koszty i nakład pracy po wykończeniu deweloperskim?

    Zakres prac deweloperskich (wylewki, tynki, instalacje) pozwala oszacować dalsze koszty: montaż drzwi wewnętrznych, sanitariatów, kuchni, podłóg i ścian wykończeniowych. Średnio stanowi to 40-60% całkowitych kosztów adaptacji mieszkania.